北京调查租房贷(2)

　　资本进入导致租金上涨

　　北京的房租究竟有没有上涨？根据中国房价行情网的一份全国主要城市租金情况数据，7月全国主要城市中，北京居于第六位。

　　房租确实上涨了，是什么原因导致？北京房产住房租赁企业协会会长李文杰表示，资本进入后出现的恶性竞争，是这轮房租上涨的主要原因。

　　他认为，资本是逐利的，这一点不可否认。长租公寓是近两年投资的风口，资本的推动，使得租赁企业快速扩张。租赁企业快速扩张的背后是私募基金大规模注入，这些租赁企业并没有走持有物业出租的长租公寓的道路，而是选择了一条“捷径”，即收房主房源再租给租客，也就是大家熟知的“二房东”。为了占领市场从而高价收房，这样的恶性竞争，快速推高租金。企业违规哄抬租金收房源，抬高了业主的心理预期，从而抬高区域的租金水平。

　　李文杰表示，在增加供应的同时，规范资本和规范市场，应该是相关部门发力的主要方面。

　　■ 追问

　　1 北京面临400万间以上租赁缺口？

　　“分析简单，数据严重失实，北京成套住宅每套租赁人口为3.6人”

　　近日有媒体分析，仅北京而言，租赁人口有800万人，目前租赁房源量约为350万间，因此，北京面临着400万间以上的租赁缺口。

　　北京房产住房租赁企业协会会长李文杰表示，上述分析过于简单，数据荒唐结论可笑。“大家可以算一下，一间房子不一定住一个人，很多都是两个人住一个房间，甚至一家三口住一个房间。”

　　因此，简单按人均一间房的标准测算缺口并不科学。根据住房租赁企业协会等调研数据显示，成套住宅大约每套租赁人口为3.6人，而每套房屋平均有2.3个房间。所以显而易见的是，每间房是不止住一个人的。

　　李文杰认为，该媒体分析的租赁人口也不靠谱。根据市统计局数据，2017年末北京常住人口2170.7万人，其中非京籍794万人。北京本地居民无房的并不多，根据调查，仅在一成左右，非京籍常住人口有房的在四成左右。上述分析称北京有800万租赁人口，相当于说所有外地人都租房住。“过于夸大，严重失真。”

　　他指出，该分析提到北京租赁房源量350万间，折合下来也就一百多万套，也是大大低估了。北京有城也有乡，先不说城里的出租房有多少，据2015年国普数据粗算，北京仅集体土地上的居住类建筑面积3.9亿平方米，但是农村村民人口有231万人，按照统计局人均44.5平方米，本地农民仅居住1亿平方米。那富余的大量居住类建筑用于何处？

　　2 拆违导致租金上涨？

　　“新增房源不断增加，供求关系趋于改善”

　　有分析指出，北京本轮房租上涨是拆违所致。李文杰认为，拆违带来的需求增加不是这轮租金上涨的主要因素。首先，违建本身就是违法建设的，拆除它们是理所当然的事。

　　同时他表示，“疏整促”整体而言是缓解租赁总需求，加上新增房源不断增加，供求关系逐步趋于改善。数据显示，2017年以来北京拆除的违法建设合计7625万平方米，80%属于非居住类，仅有20%、1525万平方米左右作为居住使用，按人均租住建筑面积估算，影响人口约60万人。

　　而这部分人，有不少已经流出北京。据了解，2017年以来同期北京常住人口净流出在10万人以上，其余的转化为衍生租赁需求，就近搬入周边合法的居民、村民住房租住。租赁总需求减少的同时，住房供应在不断增加。

　　据统计，2017年北京新增住房9万套、今年以来新增7万套，累计新增16万套，按套均可住3.6人计算，可吸纳租赁人口57.6万。这些住房68%分布在租住较为集中、租金较低的郊区，租赁市场供应总体有保障。需求和供给一减一增，供求关系实趋改善。“说拆违导致租金上涨的，也太不用心了。”他说。(邓琦)