常州华光地产破产

常州华光地产破产，剩下烂尾楼，购房者遭殃

　　常州华光地产破产了，留下的烂尾楼怎么办？已付购房款的业主还能等到房子吗？2015年8月12日，常州市天宁区人民法院发布公告，常州华光房地产开发有限公司被申请破产，南京有项目开发的首个房企破产案例。

　　常州华光地产曾经以“银河湾”系列产品出名，还是全国百强房企，常州华光地产破产后遗留了多个未开发完成的项目。在南京，华光地产尚在开发的三个项目全部宣告资金链断裂，其中一个项目被转手，两个在建楼盘后期还有工程烂尾尚未交付，200多户的收房仍成问题。

　　常州华光地产成为485家房企中首个失信房企

　　华光地产成立于1986年，曾经在地产界风光一时，华光地产是常州市最早的开发企业之一，还是中国房地产百强企业，在大本营常州开发了被誉为“常州第一盘”的银河湾花园，并于2003年进军南京。

　　然而最近几年，由于资金链断裂，华光地产在南京、无锡、常州均有项目被曝无限期停工，多幅地块的开发无力为继。在南京，先是2007年拿下的两幅江宁地块因无力支付土地出让金在次年被政府收回，这两块地后来都重新出让，变成王子公馆和银城千花溪两家项目。去年6月，位于城北的银河湾卓苑项目二期房源延期9个月交付，质量问题一大堆，数百户业主就此陷入与开发商和施工方之间的“拉锯战”。去年5月，位于麒麟的银河湾紫苑二期又曝出项目预售监管资金被开发商挪用，导致二期4栋楼全面停工。2015年初，华光地产2008年就以3.23亿元拿下的南京江宁G114地块又被曝出由中航里程接手。至此，华光地产在南京开发的所有项目资金链都宣告断裂。

　　而在南京市住建委此前公示的在宁房地产开发企业首次信用评价结果中，南京华光置业发展有限公司成为485家开发企业中的首个失信房企。

　　调查两烂尾盘200多户业主至今苦等交付

　　破产公告发出后，记者随即联系南京华光地产的相关负责人，该负责人电话却停机，随后记者又拨打南京华光地产公司和常州华光地产总公司办公室的电话，也都提示为空号。一位与南京公司有过业务往来的知情人士告诉记者，自两年前开始，公司内部的工作人员就换了一拨又一拨，最近一年已没有什么具体负责人了。

　　而据此前报道，早在今年初，华光地产南京公司的办公室就已人去楼空，项目资料被丢弃在公司墙角，大部分工作人员已经离开公司，而从去年下半年开始，公司已经发不出人员工资了。除了公司关门，在建项目的情况也基本处于瘫痪状态，昨天下午记者来到位于城北尧化门新尧路上的银河湾卓苑项目，这里售楼处大门紧闭已经上锁，透过玻璃门可以看到沙盘已经破烂，地面上到处散落着垃圾。

　　“开发商已经破产了？那糟了，现在三期还没交付呢！”在小区门口，一位前来看房的三期业主对记者表示，她还并不知道常州华光地产已经申请破产，眼下还有十几户别墅业主没有交房：“三期的房子去年开始就扔在那里不动了，都烂尾了。原本8月份就要交房的。”

　　记者在现场看到，在项目已经建好的房子中间，几排三期的联排别墅只搭出一个主体框架，显得凌乱不堪，工地也空无一人，丝毫没有动工迹象。

　　而位于麒麟的银河湾紫苑，目前所有住宅已经售罄，但二期的4栋多层房子从去年封顶后就已经开始停工，虽然此后在江宁住建局的监督下复工，今年还是继续烂尾，记者在现场看到，4栋房子的脚手架虽然已拆掉，但小区门口来往的业主表示，这些房子至今还没完全达到交付标准，200多户业主仍在苦等交付。

　　僵局南京公司虽未破产但已被常州公司拖垮

　　烂尾项目何时能够复工？记者联系到华光银河湾卓苑项目施工方南京八建集团有限公司的负责人陈经理，作为项目施工单位，他也是满腹苦水：“目前还不知道该怎么办。还有4栋房子，全部停下来了，我们已经数次到住建委协调了，从去年下半年开始华光就已经欠我们3000万的工程款了，前面的工程款有上亿元，也一直拖，大概有两年了。”陈经理说，银河湾卓苑的工程款几乎是从一开始就由施工单位垫资，一期款已经欠了30个月，二期开始他们已经不想再垫资了，后经政府协调还是维持施工，到了三期又维持不住了。

　　不过陈经理也向记者透露，南京的华光公司作为独立法人单位，并没有同时破产，而且资金状况也未必如常州那么差：“南京公司是跟常州分开运作的，前面也申请过破产，但是政府没批准，而且今年江宁那块地转手也卖了好几个亿，或许可以挽救南京这边的项目。”陈经理说，现在施工单位已经在住建委协调下商谈相关事宜，争取把烂尾的项目收尾，“现在4栋房子开发商卖了12套，还有十几套房子我们已经向法院起诉申请冻结，用于偿付欠资。目前的想法是把一期二期的款给我们结清，三期的工程款我们就不要了。”

　　“南京公司虽然独立运作，但常州公司控制了相当多的股份，因此对项目资金流产生着决定性影响。”一位知情人士对记者表示，此前无锡的银河湾紫苑也是因为华光地产挪用预售款，导致项目停工，几百户业主无法交房，同样也是被常州公司拖垮了。

　　症结近5年中小房企楼盘烂尾事件已近十起

　　虽然华光地产是今年南京楼市出现的首个开发商破产案例，但在近几年，开发商因资金链断裂而跑路，楼盘烂尾的消息早已频频出现。

　　值得注意的是，虽然今年一二线城市楼市回暖，上半年上市房企中超七成销售额同比上涨。但净利润同比下滑的企业仍占近五成，并且集中在中小企业。南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华表示，近两年大鳄加速瓜分南京市场，行业集聚度进一步提升，中小房企的生存空间越来越有限，加上中小房企原本获得融资渠道就比较单一，出现资金链断裂危机甚至退出市场的可能性依旧较大。还有业内专家表示，市场好的时候中小企业往往会超出自身实力过度扩张，从而增加了资金链风险。

　　解决破产后购房者未必能得全额偿付

　　按照法院公告，常州华光房地产开发有限公司的债权人，应当在11月20日前向管理人申报债权，并提交有关证据。逾期未申报债权将自行承担相应的法律后果。例行的债权人会议将于11月28日下午在常州市举行。

　　而由于华光南京公司目前尚未进入破产程序，银行湾卓苑、银河湾紫苑两个烂尾项目的后续处理目前还是通过政府部门的介入来解决，记者了解到，南京此前因开发商资金链断裂而导致楼盘烂尾的事件中，政府托底依旧是主要的解决手段，最早在2008年的河西阳光金峰烂尾，此后的盈嘉地产江宁城北两项目停工，以及六合宇扬雨花石文化园开发商跑路等事件中，都是由政府出手接盘来确保项目完工。据相关人士透露，目前华光地产南京两个在建项目也都在市住建委的处理过程中，但由于开发商的债务问题牵涉太广，短期内很难梳理得清，需要一定时间。

　　如果遇到开发企业申请破产，并且进入清算，购房者又将如何维护自己的权益？“过程还是相当复杂的。主要是物权和债权的区别。”江苏倍宁得律师事务所的储尤俊律师对记者表示，假设业主已经交钱买房，但房子烂尾没交付，由于业主买的是期房，还没有办理产权证明，也就是说没有物权，因此买房业主只能以普通债权人的身份去申报债权，“在破产程序中，如果是物权，那肯定可以直接要回，但如果是债权，就只能按比例偿付，往往不能要回所有房款。”储律师解释，即便是清理资产之后有人接盘，受让方也只能把前期业主当作普通债权人，在接手偿付的时候，债权的价值仍然会折算，一般会低于业主买房的市场价。

　　法律人士建议，如果遇到开发商破产清算，购房者首先应该去申报债权，而且这其中或许还会存在开发商“一房二卖”的情况，因此购房者需要提供足够的证据，让债权得到法律上的确认，接下来如果项目没人接手，企业清算后，就会开始财产分配，购房者将按照法院裁定的清偿比例获得相应的偿还，一般在法院裁决中判定购房者债权有优先，清偿比例往往会比普通债权的比例高。