央行房贷新规解读

央行房贷新规解读：2019年8月25日晚央行针对个人住房贷款利率发布公告，称自2019年10月8日起调整新发放的商业性个人住房贷款利率。住房贷款利率调整后利率会不会上调？新政对于市民购房有哪些影响？为此，记者咨询相关专家及行业人士后了解到，目前利息支出基本不受影响，房贷利率短期内不会下降，且首套房利率打折已经成为“过去式”。

改革为降低实体经济融资成本

今日上午，记者在武昌区中南路一家国有银行的网点内看到，时不时有办理住房贷款的市民向工作人员咨询新政策。董女士称在网上看到了公告，但还是不知道利率到底会怎么变。

据了解，央行最新发布的公告称“新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成”。一名银行资深人士解释说，2019年8月之前，包括个人住房贷款在内的贷款利率是以央行发布的基准利率（分为1年期、1年以上5年以内、5年以上等3个不同的期限）为标准，在此基础上浮动，“LPR类似基准利率，但基准利率常常几年不调整，而LPR受市场影响变化特别快，一月公布一次，贷款利率均要围绕它来定价，上下加基点。”

事实上，LPR机制改革的初衷是为了解决实体企业“融资难”，8月20日公布的改革后首次报价结果也确实较相应期限的贷款基准利率有所下降。记者发现，LPR首次报价比基准利率有所下降：一年期LPR为4.25%，比原来的基准利率降了10个基点，而5年期的下降了5个基点。

个人住房贷款利率短期不会降

LPR机制降低了市场的贷款利率，那么是否意味着房贷利率也会随之下调？在光谷一家企业上班的吴先生打算年底结婚买房，他对新政十分关注。

记者了解到，新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。在央行发布LPR机制之际，央行副行长刘国强就露，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。8月25日的公告也表示，不将房地产作为短期刺激经济的手段。央行相关负责人在此前回答记者提问时表示，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

融360大数据研究院分析师李万赋认为，央行利率调整的指向性非常明显，就是保持个人住房贷款利率水平基本稳定，因此对绝大部分购房人来说影响不大。“后期，如果LPR利率下调，根据央行的这一规定，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调，但是需要注意的是，这仅指最低利率，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。”

在近期房地产调控趋严的背景下，武汉的房贷利率仍维持较高水平。记者从多家银行了解到，目前江城大部分银行执行的是首套房贷基准上浮20%左右（按目前基准利率4.9%来算，即5.88%），二套房贷上浮25%-30%比较常见。

利率可从一而终也可每年一调

34岁的程女士已经在南湖买房安家，她不知道自己已经签订的贷款合同会不会受到新政影响，“我买房早，原来还享受基准利率的打折优惠呢”。对此，武汉科技大学金融证券研究所所长董登新说，公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量部分原来怎么约定就怎么执行。

对于10月8日以后新签订的住房贷款，购房者也可以选择两种方式计算利率。根据央行公告，个人住房贷款利率重定价周期可协商约定，最短为1年，最长为合同期限。“因此，客户可以选择从一而终，一直选择签合同时的LPR利率水平；也可以一年重新来一次。”

值得注意的是，住房贷款利率每年可以调整的部分仅限于定价基准部分，即最近一个月相应期限的LPR，而对于在LPR基础上的加点部分，则在合同期限内固定不变。董登新进一步解释说，比如如果借款人签合同时的LPR为4.85%，合同约定加60个基点，为5.45%。若一年后，LPR水平调整为4.75%，那么该借款人仍需加60个基点，即5.35%。

首套房利率打折时代宣告结束

有分析认为，虽然在“房住不炒”的政策基调下，中短期内房贷利率难以下降，但长期看，随着全球央行再次进入货币宽松周期，利率将延续下行趋势，相应的，LPR的变动趋势也会是缓慢下行，会带动贷款利率下行，长期看对借款人的或是利好。

此外董登新还表示，LPR机制其实更考验的是银行。没有基准利率之后，各家银行定价水平有差异，银行需要对利率波动方向有一个准确的判断。

几年前，江城有不少购房者享受了房贷利率的打折优惠。董登新说，央行规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。这意味LPR就是下限，不能突破，利率“打折”的情况将不复存在。