温州在线手机站

温州 > 房产 > 房产资讯 >

高价买房楼盘降价老业主围攻开放商要求补偿没有道理

楼盘降价引业主围攻,高价买房是自愿行为,楼盘降价老业主围攻开放商要求补偿没有道理也没有法律依据,天下哪有只能赚没有赔的生意,买卖交易本身就有风险,上海买房和全国各地买房都一样,买房和股市一样,难不成股市下跌你也要补偿?楼盘降价老业主围攻开放商的行为是无知、耍赖。

持续加紧的政策调控让楼市“金九银十”正褪色成“铁九通十”。扛不住的开发商选择降价促销;伤不起的老业主在各地掀起要求退房、补差价的维权行动,甚至引发暴力冲突。但再多血泪控诉也难掩市场本质,“只涨不跌”的神话终会破灭,为投资失误埋单的只能是消费者自己。

新盘降价不违约,老业主求索赔无法律依据

房价下跌,老业主要求索赔,理由主要是降价行为侵犯了自己的权益。但买房子毫无疑问是一个市场行为,购房者在签订购房合同时,双方之间的权利义务关系仅限于开发商保质保量把售出房产,业主以定价支付,未来的价格波动的风险应该由业主来来承担。

针对楼市降价,除非当事人签署购房合同时约定了合同解除事由,比如“约定如果在一定期限内降价,开发商就构成违约,违约的后果是赔偿x万元。”否则业主要求补偿是没有法律依据的。在此前为数不多的求偿请求获得法院支持的判决中,正是由于双方在补充条款中作出约定:若购房者因自身原因提出解除合同,应承担赔偿责任,赔偿金额为总房价的3%,并承担由此产生的一切费用,法院正是基于这一约定而作出解除合同的判决。

前几年楼盘持续涨价,有的楼盘一次提价就可以达到20%,三个月甚至可以翻番,业主也从来没有将溢价部分还给开发商。事实上,开发商无论涨价还是降价,对已购房业主都不构成伤害。因为当初成交价是双方认可、市场认可的。一旦房产贬值就要求开放商补偿,这根本不是维权,而是不愿意承担风险的耍赖、悔棋。

地产商没义务补差价,购房合同与第三人无关

老业主对于降价感到愤怒、委屈的原因常常是“同一区位、同一户型、同一栋楼的房子,相隔几天时间便大规模降价。”通过此类对比产生的差价,老业主要求地产商来补偿。但回到房屋买卖合同的属性,这类合同是甲乙两方签署,只对双方有约束力,只涉及双方的权利义务,而与第三人无关。

开发商有权依据市场状况及公司运营情况进行降价,已经购房的业主无权干涉。万科曾在此类降价维权纠纷中打了一个极端的比喻,“不要说降价,就是开发商把房子全部送人,也是他的权利。开发商卖给甲多少钱,与卖给乙多少钱没有关系,这是由合同的相对性决定的。”这类合同其实与购买民航机票一样,同一架飞机上,有的人出了全价,有的人是三折,出了全价的人不能因此指责民航欺负消费者。

信贷调整不属于“情势变更”,全款退房难获支持

降价售楼之后,不少已购房业认为他们的购房成本和未来支付风险相对突然增加,于是以“情势变更”为由解除房产合同,挽回损失。但目前的房屋购买合同在附件中已约定,金融机构贷款政策变动不属于“不可抗力”和“情势变更”,以此理由退房的业主要承担总房款20%的违约金。老业主不愿意支付几乎相当于首付款的违约金,退房要求当然不被房产商接受。

法律专家解释称,合同法司法解释二明确规定“客观情况无法预见的,非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”才适用于情势变更原则。房地产价格受市场或政策影响而波动明显属于商业风险范畴,不适用于情势变更。否则,股民也能以股票下跌为由向证券公司提出维权索赔,岂不荒谬?

虚假宣传取证难,“甜言蜜语”写入合同才生效

买房人经常听到售楼员的忽悠:“赶紧买,没剩几套房了,下期还要涨价”,“房价根本不可能降,我们的房子更不会降价”,也有售楼员信誓旦旦地给你保证:“房价真降了给您补偿”,但这句话永远不会写入合同。当老业主依据这些“口头支票”向开放商求偿,自然很难获得法律支持。工商部门也三番五次提醒消费者,“目前房地产虚假广告投诉中,99%存在取证难的问题,消费者购房时要提前保存证据。”

销售人员的口头承诺属于企业宣传行为,很难取证作为违约证据。除非有录音,证明开发商曾承诺房价下降将给予赔偿,才可起诉开发商违约。如果没有录音且在合同没有约定降价需退房或赔偿差价,那么开发商无论遇到哪种情况降价,都不需要对已经购房的业主进行补偿。如果购房者愿意相信“甜言蜜语”,唯一生效的办法只能是将其写入合同。

盲信“买了房子就赚钱”,无视风险只能买者自负

抛开地产宣传的诱惑,最近两年政府反复强调房价增长过快,持续的调控声音之下,依然有众多业主出手买房。如果以刚性需求来解释,反正房子用于自住,不会卖出去,开放商降价还是涨价都与其没有关系。如果以投资为目的买房,一旦习惯了“房子买了就赚钱”的思维方式,对近几年房价一路猛涨背后的风险缺乏预警,恐怕没有任何企业能保证房价 “只能涨不能跌”。

有人倾半生心血买一套房,有人倒霉成为接盘的最后一棒投资者固然值得同情,但他们所谓的“损失”并不足以成为反对房价下挫的理由。因为每个人都不能以自己是不成熟的投资者为由,向社会要求赔偿。买者自负,是资本与货币市场的必然规则,否则所有的亏本者都可以找金融机构、房地产机构维权,而所有的金融机构、房地产机构都可以找央行与财政部维权,必然导致天下大乱。

楼市定价机制不透明,靠暴力维权无济于事

契约精神的前提是信息的对称性以及公平性,在降价维权纠纷中,肯定有一部分开发商扮演了不光彩的角色,靠捂盘惜售、制造价格预期、哄抬房价等扭曲市场价格机制的行为追逐利益。

从这个角度出发,老业主针对可能的价格欺诈以非诉讼方式维权无可厚非,但方式方法必须站在法制基础上,遵循契约精神,不扰乱社会秩序。如今动辄将售楼部当作战场,把协商搞成血案,保安与业主互殴,轿车被砸,非法聚集堵路等暴力行为非但不可取,也无助于楼市价格清晰透明。

这个冬天楼市必须面对的就是不断贬值。如果你是买房自住,房产的升值还是跌价都与你无关。如果你纯粹把房子当成投资品,那请参考马未都对收藏的说法,不要相信故事,不要相信好事。不要心态不好,总是想着挖宝。(小易整理)

资料来源:

《楼市降价维权出现新模式 北京业主以反暴利投诉开发商》

http://news.xinhuanet.com/2011-05/26/c_121462070.htm

《万科万套房掀促销战 深圳楼市降价潮山雨欲来》

http://sc.people.com.cn/fc/c/2011-09-07/6674.html

《楼市降价促销大势所趋 老业主不满纷纷出手维权》

http://biz.cn.yahoo.com/ypen/20110914/586291.html

《楼市骤冷 业主能否要求补偿差价》

http://zqb.cyol.com/html/2011-09/29/nw.D110000zgqnb_20110929_1-05.htm

(责任编辑:yujeu)